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根據廣州市商品房預售管理規定，辦理商品房預售許可證需滿足以下核心條件：
一、企業資質要求
開發企業資質需持有有效的《房地產開發資質證書》及《企業法人營業執照》。
若為合作開發項目，需提供合作方協議及分成比例證明。
土地合法性已足額繳納土地使用權出讓金，取得《國有土地使用權證》及附圖。
土地用途符合規劃，且未設定抵押或其他他項權。
二、工程建設相關條件
規劃與施工許可持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。
完成建設工程質量及安全監督手續備案。
工程進度要求七層以下（含）：完成結構工程并封頂；
七層以上：完成三分之二結構工程。
施工計劃需明確施工進度及竣工交付時間。
三、資金與監管要求
資金投入比例投入開發建設的資金需達到總投資的25%以上。
預售資金監管在項目所在地商業銀行開設預售款專用賬戶，簽訂《商品房預售款專用賬戶監管協議書》。
四、其他必要條件
物業與配套管理需完成前期物業管理中標備案及物業專項維修資金預交存確認。
提供安置情況說明（如涉及拆遷）。
材料完整性需提交《商品房預售申請表》、預測繪報告、地名批復文件、施工許可證等20余項材料。
五、審批流程與時效
辦理途徑：可通過廣州市政務服務網或國土房管部門窗口提交申請。
審批時限：法定期限為10個工作日。
注意事項
開發商若未取得預售證，不得以任何形式收取購房款。
購房者可通過廣州市住建局官網或現場公示核對預售證信息，確保項目合法性。
建議開發商在申請前結合最新政策調整材料準備，可參考廣州市規劃和自然資源局發布的《商品房預售許可辦事指南》獲取最新要求。